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希腊房产税制要变了，更多业主免房产税，“官方价”重估受关注

2027年，希腊房地产税制将迎来一轮结构性调整。一方面，更多小城镇和村落的自住房业主将获得希腊统一房产税（ENFIA）免税待遇；另一方面，从2027年7月1日起，欧盟以外第三国公民以个人身份购买住宅的房地产转让税，将从目前的3%大幅提高至15%。与此同时，希腊统一房产税的税率、计算档次和加成系数本身并不改变，目前市场最关心的是客观房产价值会否重新调整。

131个居民点被新列入统一房产税豁免，约6.2万名业主受益

对于居住在希腊偏远地区和小型居民点的业主而言，2027年首先带来的是一项实质性的税收减免。

根据希腊财政部公布的信息，从2027年起，符合条件的希腊税务居民，如果其主要住宅位于人口不超过2000人的居民点，将可以获得统一房产税豁免。阿提卡大区原则上不在这一政策范围内，但岛屿地区所属的行政单位除外。对于西马其顿大区，人口上限提高至2200人。

这项政策将新增覆盖131个居民点，约6.2万名业主。实施后，享受这一类房产税豁免的居民点总数将达到12,855个。希腊财政部将这一措施定位为不仅是减税，同时也是鼓励人口留在地方、吸引人口返回乡村和小城镇的一项政策。

值得注意的是，这并不意味着所有位于小城镇的房产都自动免税。政策针对的是符合条件的个人及其主要住宅，具体适用条件仍需根据相关税务规定判断。

希腊统一房产税是希腊政府对拥有希腊境内房产物权的所有自然人或法人征收的一项年度财产税。

与此同时，原本业界建议进一步提高住宅购买自然灾害保险的税收优惠，例如通过额外降低统一房产税来鼓励房屋投保，但这一建议目前并未被采纳。

目前，希腊全部统一房产税减免和优惠措施形成的年度财政支出约为9400万欧元。

第三国公民买房，2027年7月起转让税从3%升至15%

相比统一房产税新增豁免，另一项变化对海外买房者尤其值得关注。

从2027年7月1日起，希腊将把欧盟以外第三国公民、以个人身份购买住宅时适用的房地产转让税率，从3%提高至15%。希腊财政部明确表示，该措施不适用于欧盟成员国公民，也不是单纯为了增加财政收入，而是希望降低外部投资需求对住房市场造成的影响，改善永久居民的住房购买条件。

按照现行制度，房地产转让税由买方承担，标准税率为3%，并在主税基础上另加相当于主税3%的地方政府附加，因此实际税负通常约为3.09%。如果未来按照15%的新税率计算，再叠加相应的地方政府附加，实际税负将达到约15.45%。

新房增值税、资本利得税，目前没有推进

与此同时，市场此前关注的另外两项与房地产相关的税收变化并未成为2027年的主要政策。

一项建议是重新启动新建住宅交易的增值税，以进一步打击房地产交易中的“黑色资金”；另一项则是征收房地产买卖资本利得税。但考虑到这可能进一步推高购房成本，目前相关建议没有进入最终政策。

最大悬念：房地产客观价值什么时候重估？

对于所有希腊业主来说，真正可能产生更广泛影响的另一个问题，是客观房产价值是否将在未来重新调整。

目前可以确定的是，2027年并不会直接改变房地产税制中这一核心计税基础。但市场正在等待的问题是，希腊政府是否会在明年启动新的技术准备，使新的区域价格从2028年元旦开始实施，或者继续等待商业市场价格与官方客观价值自动衔接系统成熟。

希腊上一次大规模调整区域价格是在2021年。当时政府同时对统一房产税计算机制进行了较大调整，以避免房地产税负突然对中小型住宅以及低收入地区造成过重负担。

但此后希腊房地产市场价格持续上涨，使不少地区的实际市场价格与政府设定的客观价值之间出现越来越大的差距。

例如，在雅典西郊的佩里斯特里，目前最高区域客观价值约为每平方米1550欧元，而市场挂牌价格约为2120-2750欧元；在哈兰德里，最高区域客观价值约为每平方米2100欧元，但市场价格已经超过4000欧元；在阿利莫斯，最高区域客观价值约为2450欧元，而市场挂牌价格约为4270至5700欧元。

塞萨洛尼基的情况也类似。除靠近亚里士多德广场的滨海区域外，该市最高区域客观价值约为每平方米2100欧元，而市场价格最高已经达到约3100欧元。

这意味着，在一些热门地区，房地产实际市场价格可能已经是官方客观计税价值的近两倍甚至更高。

客观价值如果大幅上调，谁会受到影响？

支持重新调整希腊客观房产价值的人认为，让官方计税价值更加接近实际市场价格，可以缩小房地产交易中的“灰色空间”，减少合同申报价格与实际交易价格之间的差距，从而压缩潜在的地下现金交易空间。

但反对者担心，在希腊住房负担已经较高的情况下，如果客观价值一次性大幅提高，将不仅影响购房者，也会影响现有业主。因为客观价值并不仅仅决定某一次房地产交易需要缴纳多少税，还会影响包括持有、转让等在内的一系列房地产相关税费。因此，如果客观价值出现大幅上涨，可能进一步增加部分业主和购房者的整体成本。

希腊房产税负在欧洲处于较高水平

从欧洲横向比较来看，希腊房地产税负并不低。美国税务基金会（Tax Foundation）于2026年最新发布的欧洲房地产税比较数据显示，按2024年数据计算，希腊经常性房地产税收入相当于私人资本存量的1.08%，与法国相同，房产税收入占私人资本比例最高的国家是英国（2.04%）和冰岛（1.43%）。相比之下，卢森堡和摩尔多瓦最低，约为0.05%，瑞士和爱沙尼亚紧随其后，分别为0.08%和0.09%。

该研究还指出，在纳入比较的32个欧洲国家中，大多数允许企业将房地产税或土地税作为企业所得税的扣除项目，以减轻企业房地产持有成本；奥地利、冰岛、意大利和斯洛文尼亚则不允许这一扣除。

希腊2027年的房地产税政策实际上需要一个复杂的“平衡术”，既要通过税收政策缓解住房市场压力，又不能让税负进一步打击住房投资、企业投资和房地产市场正常交易。

（以上内容来源：中希信息网，消息来源：newmoney、iefimerida）

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